” ملخص المواعيد الاجرائية في دعوى الشفعة “

” ملخص المواعيد الاجرائية في دعوى الشفعة ”

#منقول للافادة

#مصر

كما هو معلوم ان دعوى الشفعة تعتبر من الدعاوى الاجرائية الدقيقة ، يعني لو اتأخرت يوم واحد في اتخاذ اجراء معين ، سيكون مصير الدعوى الخسران.

هنحاول في هذا البوست ان نلخص – بايجاز شديد – المواعيد الواجب مراعاتها في دعاوى الشفعة.

✴ هنفترض ان زيد باع عقار لبكر وحضرتك طالب الشفعة في هذا العقار ، هنا هتحصل ثلاثة فروض ، لكل فرض مواعيده :-

✳ الفرض الاول : لو زيد او بكر انذرك ببيع العقار :-

✅ في الحالة دي يتحتم عليك خلال ( ١٥ يوم ) انك تبعت لهم اعلان برغبتك في الاخذ بالشفعة.

وبعد الاعلان بثلاثين يوما لازم تكون اودعت الثمن ورفعت الدعوى ، والا سقط حقك في الاخذ بالشفعة ، ولازم ايداع الثمن يكون قبل رفع الدعوى ، وكلا الاجرائين لازم يكونا خلال ثلاثين يوما من تاريخ اعلان رغبتك في الاخذ بالشفعة.

وينفع تودع الثمن و ترفع الدعوى مباشرة بدون ما تبعتلهم اعلان الرغبة بالشفعة ، حيث يُعتبر ايداع الثمن ورفع الدعوى بمثابة اعلان ، بس خلي بالك في الحالة دي لازم الاجراءات تتم خلال ١٥ يوم من تاريخ انذارك ، لاننا اعتبرنا هذه الاجراءات بديلا عن اعلان رغبتك ، فلازم تتم في ميعاد اعلان الرغبة وهو ١٥ يوم من تاريخ الانذار.

✳ الفرض الثاني : لو زيد وبكر حبوا يبيعوا العقار في السر دون اخطارك ، لكن قاموا بتسجيل العقد او اخذ حكم بصحة ونفاذ البيع :-

✅ في الحالة دي هيكون معاك مدة ( أربعة شهور ) من تاريخ هذا التسجيل ، لاتخاذ اجراءات الشفعة ، والا سقط حقك في رفعها ، والقانون هنا افترض فيك العلم بالبيع بمجرد مرور اربعة اشهر علي تسجيل البيع ، حتي لو فعليا لم تكن تعلم ، لان حضرتك سهل جداا انك تتابع في الشهر العقاري، حالة العقار اذا ما تم بيعه ام لا.

ونقطة مهمة جداا ضروري تخلي بالك منها ، ان التسجيل لو تم بحكم صحة ونفاذ ، فالاربعة اشهر هنا بتتحسب من تاريخ تسجيل الحكم ، وليس من تاريخ رفع الدعوى بل وحتى ليس من تاريخ الحكم.

✳ الفرض الثالث : لو زيد باع العقار لبكر بعقد عرفي ولم يتم انذارك او تسجيل العقد :-

✅ في الحالة دي تسقط دعوى الشفعة بمرور ( ١٥ سنة ) من تاريخ البيع.

…

ده ملخص مواعيد الشفعه باختصار ، و دلوقتي فيه كام تفصيله جوهرية لابد من الاشارة لها :-

✳ بخصوص الانذار الموجه للشفيع :-

⭐ الانذار اللي بيبعته البائع او المشتري للشفيع ، لابد ان يشتمل على بيانات العقار والثمن الذي تم به البيع والا كان باطلا لا ينتج اثرا.

⭐ القانون اشترط ان يتم انذارك رسميا ، يعني لو ثبت علمك بالبيع ، او ابلغوك شفويا ، او حتي بخطاب مسجل بعلم الوصول ، كل ذلك لا يفيد علمك ولا يُنتج اثرا.

بل ان محكمة النقض قالت ان اختصامك في دعوى الصحه والنفاذ المرفوعه على العقار محل الشفعه واعلانك بصحيفتها ، لا يغني ايضا عن هذا الانذار.

✳ بخصوص اعلان الرغبة :-

⭐ ينفع توجه اعلان الرغبة في الشفعة قبل ان يصلك الانذار مفيش مشكلة.

وممكن لو وصلك الانذار تودع الثمن وترفع دعوى الشفعة مباشرة ، دون اعلان الرغبة ، لان ايداع الثمن ورفع الدعوى بيعتبر بمثابة اعلانا للرغبة ، شريطة ذلك ان يتم هذا الامر خلال ١٥ يوما من تاريخ الانذار ، على التفصيل الوارد في البوست عاليه.

✳ بخصوص الثمن :-

⭐ لازم تودع الثمن في الميعاد المقرر والا سقط حقك في الاخذ بالشفعة.

⭐ لازم تودع الثمن الحقيقي ، وده هتعرفه من الانذار لو انذروك ، او هتعرفه لو اطلعت على العقد المسجل.

⭐ لو كان ثمن البيع مؤجلا او على اقساط ، فانت لا تستفيد من ذلك بل يجب عليك ايداع الثمن كاملا.

⭐ لازم تودع المبلغ في خزينة المحكمة المختصه بنظر دعوى الشفعة ، يعني لو هي اختصاص جزئي وانت اودعتها في خزينة المحكمة الكلية سقط حقك في الشفعة.

⭐ احيانا بيكون الثمن الوارد في العقد صوري ومبالغ فيه عشان يصعّبوا عليك الاخذ بالشفعة في الحالة دي لازم تودعه وبعدين لو ثبت انه مبالغ فيه وصوري بتسترد الزيادة … واحيانا بيحصل العكس ، المشتري بيكتب ثمن اقل هروبا من رسوم ومصاريف التسجيل ، في الحالة دي برضه هتدفع الثمن المكتوب لكن البائع هو اللي هيحاول يثبت ان الثمن ده غير حقيقي وانه اقل من المبلغ الحقيقي ولو نجح في ذلك ، حضرتك لازم تكمله الثمن.

……

نصيحة اخيرة ، في القضايا المتشابكة اللي زي دي ، حاول تعمل قائمة بالاجراءات :-

✅ الانذار.

✅ اعلان الرغبة.

✅ ايداع الثمن.

✅ رفع الدعوى.

وتمسك كل اجراء كدا وتشوف مدي قانونيته وهل توافرت فيه الشروط اللازمة ام لا.

….

ده ملخص شديد جداا للموضوع ، وكل نقطة فيها تفاصيل كتيرة لا يتسع المقام لتفصيلها ، ولمن اراد الاستزادة فليرجع للمؤلفات المتخصصه واحكام النقض 👌